אישור תקציב 2026 בקריאה ראשונה החזיר לקדמת הבמה את אחת ההצעות הדרמטיות ביותר בתחום המקרקעין: הטלת מס קרקע שנתי של 1.5% על קרקעות זמינות לבנייה. מדובר בצעד שמטרתו המוצהרת היא לטפל באחת הבעיות הבוערות ביותר בישראל, ההיצע הנמוך של קרקעות מפותחות והעיכובים הארוכים עד שפרויקטים יוצאים לדרך.
עו״ד דניאל שגב, מומחה לדיני מקרקעין ולליווי משפטי לבעלי קרקעות, יושב איתנו לשיחה פתוחה ומעמיקה על המשמעות האמיתית של המס, על הדילמות של בעלי הקרקעות, ועל השאלה הגדולה: האם מדובר ברפורמה שתרכך את המחסור בדירות או במהלך שעלול לדרוס את בעלי הקרקעות.
“זה מס שמבקש להפסיק את מציאות הקרקעות הרדומות, אבל לא כל קרקע רדומה היא בהכרח בעיה”
לדברי עו"ד שגב, המהלך המוצע הוא לא פחות מטקטוני, “המדינה מאותת לבעלי הקרקעות: מי שלא מפתח – משלם. הרעיון הוא ליצור תמריץ אגרסיבי להנעת פרויקטים מהר יותר, להגדיל את ההיצע ולבלום החזקות ספקולטיביות".
בשיחה איתו מתגלה תמונה מורכבת, “ישראל היא לא שוק אחיד. יש בעלי קרקעות פרטיים שירשו מגרשים ישנים, אין להם יכולת תכנונית, אין להם הון לפיתוח, ולעיתים אפילו אין להם דרך ריאלית לקדם תב״ע. להטיל עליהם מס שנתי של 1.5% משווי הקרקע, זה נטל שעלול לשבור אותם".
השוק מגיב בחשש – אבל גם בהזדמנות
עו"ד שגב מציין שמס רכוש קרקע יוצר תנועה דו־כיוונית: לחץ מצד בעלי הקרקע למכור, ומנגד, התעניינות גוברת מצד יזמים שמחפשים קרקעות “חמות” שאפשר לקדם מיד.
“יזמים גדולים יודעים לעמוד במס. יזמים קטנים? הרבה פחות. זה עלול ליצור שוק שבו רק החזקים שורדים. מצד שני, דווקא לפני כניסת המס לתוקף צפויה להיווצר נקודת זמן מעניינת, שבה הרבה בעלי קרקע ירצו למכור, ויזמים ימהרו לרכוש. הדינמיקה הזו יכולה להגדיל את היצע הקרקעות הזמין בטווח הקצר".
מהו בעצם מס הקרקע החדש – ועל למי הוא חל?
ההצעה קובעת כי המס יחול על קרקעות שבסבירות גבוהה מוגדרות לבנייה, מגרשים בעלי זכויות בנייה מאושרות, או כאלה שצפויים לקבל אישור תכנוני. ההגדרה נשמעת ברורה, אך המציאות רחוקה מכך.
“שאלת המפתח היא מה ייחשב כ’קרקע לבנייה’. מספיק שתוכנית הופקדה? שצפוי שינוי תב״ע? שהרשות המקומית סימנה אזור לפיתוח? אלו שאלות קריטיות, משום שכל פרשנות תשפיע על עשרות אלפי בעלי קרקע.”
הסוגיה הקריטית ביותר: איך קובעים את שווי הקרקע?
עו"ד שגב מסיר את הכפפות כשהוא מדבר על נושא השומה. “אין שום שוק בישראל שבו הפערים בין שמאים גדולים כל כך. אתה יכול לקבל שתי חוות דעת עם הפרשים של 30% ואף יותר. וכשמס נקבע לפי שווי, כל טעות הופכת למס עונשי.”
לדבריו, זהו האזור הרגיש ביותר ברפורמה.
“שמאים עובדים על בסיס עסקאות דומות, אבל מה קורה כשהקרקע ייחודית? מה אם יש קווי תשתית מתוכננים, הפקעה עתידית, או ייעוד שהולך להשתנות? איך עושים שומה שנתית שלא תפגע במישהו שלא עשה שום דבר רע, רק מחזיק קרקע?”
עו"ד מקרקעין דניאל שגב מזהיר מפערי מידע משמעותיים בין בעלי הקרקע לבין המדינה. “אם המדינה קובעת שומה לא מדויקת, לאזרח הקטן כמעט אין יכולת להתמודד מולה. חייב להיות מנגנון ערעור אמיתי.”
איך לחסוך מס רכוש קרקע: מכירת הקרקע כתחליף לתשלום מס – "במקרים רבים זה הצעד ההגיוני היחיד”
אחת הטענות המרכזיות בשיחה היא שהמס ייצור עיוות אצל בעלי קרקע פרטיים שאינם יזמים.
“אם משפחה ירשה קרקע ישנה ואין לה דרך לפתח אותה, לשלם בכל שנה 1.5% משווי הקרקע זה פשוט לא ריאלי. במקרים כאלה, מכירה לפני תחילת החבות במס אינה התחמקות, אלא ניהול סיכונים נכון.”
לדברי עו"ד שגב, יש כאן חלון הזדמנויות קצר. “לפני שהמס נכנס לתוקף, או במקרים מסוימים גם מיד לאחריו אם טרם הוטלה שומה, אפשר למכור את הקרקע ולהעביר את החבות לקונה. זה מהלך נקי, חוקי, ולעיתים הדבר היחיד שניתן לעשות.”
הוא מדגיש כי מכירה אינה בהכרח תגרום לירידת ערך “יזמים מחפשים קרקעות עם פוטנציאל מיידי. אם עושים בדיקה תכנונית נכונה, יודעים את שווי הקרקע הריאלי ולא מוכרים בלחץ – דווקא עכשיו עשוי להיות ביקוש גבוה.”
איך מבצעים מכירה שמגינה על המוכר מפני חבות מס?
עו"ד שגב מפרט מניסיונו את ארבעת העקרונות שמבטיחים עסקת קרקע בטוחה:
בדיקה תכנונית מלאה: תב״ע, זכויות בנייה, תשתיות עתידיות, מגבלות, הכול חייב להיות על השולחן.
תזמון העסקה: המכירה צריכה להתבצע לפני שנקבעת שומת מס רכוש קרקע על שם המוכר.
הסכם מפורט וברור: צריך לנסח סעיפים ספציפיים לגבי מס קרקע כדי למנוע מחלוקות עתידיות.
ליווי מקצועי מתאים: עו״ד מקרקעין שמכיר את התחום יחסוך הרבה בעיות, בעיקר בתקופה רגולטורית כל כך תנודתית.
“אני בעד מס קרקע, אבל רק אם מיישמים אותו בחוכמה”
לקראת סיום השיחה, עו"ד שגב מסכם את עמדתו המקצועית בזהירות:
“עקרונית, אני תומך במס רכוש קרקע. ישראל חייבת תמריצים חזקים לפיתוח מהיר של קרקעות זמינות. זה כלי שיכול לשנות את השוק. אבל חייבים להפעיל אותו בזהירות, ברגישות, ובשכל".
עו"ד מציע מודל מדורג:
“מס נמוך יותר בשנים הראשונות, חריגים למקרים מוצדקים, פריסה לבעלי קרקעות פרטיים וחובת שקיפות בשומות. אם המדינה תיישם את המס בצורה מאוזנת, זה יכול להיות מנוע לפיתוח. אם היא תיישם אותו בצורה אגרסיבית מדי, זה עלול לפגוע בדיוק באנשים שאין להם משאבים להתמודד.”
בסופו של דבר מס קרקע יכול להיות הזדמנות, אך רק אם נשמר האיזון
גם תומכי המס וגם מתנגדיו מסכימים על דבר אחד: ישראל זקוקה לשינוי עמוק בתחום הקרקעות. מס קרקע, אם ינוהל נכון, עשוי לייצר תנועה חיובית בשוק ולהגדיל את היצע הדירות.
אך כדי שהמהלך יניב תוצאות אמיתיות, עליו להיות שקול, מקצועי ומדויק, כזה שמביט לא רק על המספרים אלא על המציאות המורכבת בשטח.
עו״ד דניאל שגב מסכם: “המס אמור לזרז פיתוח, לא למוטט בעלי קרקעות ולא ליצור עיוותים חדשים. אם יעשו את זה נכון, זה יכול להיות צעד חשוב בדרך לשוק נדל״ן מאוזן יותר.”
משרדו של עו”ד דניאל שגב מתמחה בעסקאות נדל”ן וליווי משפטי לרוכשי דירות יד שנייה בכל הארץ, בשקיפות והגנה מלאה לאורך כל הדרך, משלב המשא ומתן ועד קבלת מפתחות הדירה.
ליצירת קשר עם עו”ד דניאל שגב: 09-7665531
וגם באמצעות האתר