קרקע בירושה או רכישה ישנה? כך תימנעו ממס שבח מופרז

קרקע ירושה או רכישה ישנה? כך תימנעו ממס שבח מופרז

כאשר מוכרים נכס מקרקעין בישראל, אחת הסוגיות המורכבות ביותר היא חישוב מס השבח, המס שמוטל על ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה. אך מה קורה כאשר מדובר בקרקע היסטורית, נכס ירושתי או רכישה מוקדמת שלא נשמרו לגביה מסמכים? כיצד המדינה, באמצעות מיסוי מקרקעין, קובעת את שווי הרכישה? ומה הסכנה הכלכלית למוכר?

עו"ד דניאל שגב, מומחה למיסוי מקרקעין וייצוג בעלי נכסים היסטוריים, מסביר כי במקרים בהם למוכר אין כל מסמך המעיד על מחיר הרכישה, החוק מאפשר לרשות המיסים לקבוע שווי רכישה פיקטיבי. ברוב המקרים, הערך שנקבע הוא 0.01 ל"י לשנת 1948, סכום סמלי כמעט אפסי. “התוצאה היא שמס השבח מחושב כמעט על מלוא סכום המכירה, ועלול להגיע לאחוזים גבוהים מאוד מתוך שווי המכירה,” אומר עו"ד שגב.

המסלול לקביעת שווי רכישה

לפי עו"ד דניאל שגב, מס השבח מחושב על הפער בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה. ככל ששווי הרכישה גבוה יותר, השבח נמוך יותר, ולכן גם המס. אך כאשר אין מידע על מחיר הרכישה המקורי, החוק מאפשר לרשות המיסים לקבוע את שווי הרכישה לפי הערכתה, ולעיתים, כאשר אין אף נתון היסטורי, היא נוקבת בערך הסמלי של 0.01 ל"י.

לדוגמה, קרקע שנמכרה ב-2025 בסכום של 3,000,000 ש"ח, כאשר שווי הרכישה נקבע על בסיס 0.01 ל"י, עלולה להביא לכך שהשבח החייב במס יחושב כמעט על מלוא שלושת המיליונים, גם לאחר ניכויים והוצאות מותרות. “לעומת זאת,” מסביר עו"ד שגב, “אם ניתן להציג מסמך שמראה ששווי הרכישה ההיסטורי היה גבוה יותר, המס יורד משמעותית.”

איתור מסמכים וניהול משא ומתן

עו"ד מקרקעין דניאל שגב מדגיש כי הצלחה בהפחתת מס שבח תלויה ביכולת לאתר מסמכים היסטוריים ולנהל משא ומתן מול רשות המיסים. משרדו מבצע חיפושים בארכיונים, ברשומות מושבים, בעמותות התיישבות, בקק"ל, בסוכנות היהודית וברשויות המקומיות, על מנת לאתר חוזי רכישה ישנים, דפי חשבון, תשלומי מס ומסמכים נוספים.

“לעיתים מסמך אחד בלבד יכול לשנות את כל התמונה,” אומר עו"ד שגב. “באמצעותו אנו מציגים לרשות המיסים את השווי ההיסטורי ומצליחים להפחית את חבות המס בעשרות ואף במאות אלפי שקלים.”

סיפור מקרה מייצג

עו"ד שגב מספר על מקרה של קרקע במושב ותיק במרכז הארץ, שהועברה בין בני משפחה במשך למעלה מ-80 שנה ללא תיעוד. רשות המסים קבעה שווי רכישה של 0.01 ל"י, עם מס שבח בסך 1,700,000 ש"ח. לאחר חיפוש בארכיונים שונים, מצא משרדו מסמך טבואי מתקופת המנדט הבריטי שהוכיח ששווי הרכישה היה גבוה יותר. בעקבות משא ומתן מקצועי, הצליח עו"ד שגב להפחית את המס ל-1,200,000 ₪, חיסכון של מעל 400,000 ש"ח.

המשמעות למוכרי נכסים עתיקים

עו"ד דניאל שגב מדגיש כי כל בעל נכס היסטורי או ירושתי חייב להבין: קביעת שווי הרכישה היא גורלית. אי הצגת מסמכים עלולה להוביל למס שבח כמעט מקסימלי. במקרים רבים ניתן להפחית את המס באופן משמעותי, אך הדבר דורש מומחיות מקצועית, הבנה של החוק, יכולת לאתר מסמכים היסטוריים וניהול משא ומתן מול רשות המיסים.

חשיבות עורך הדין

קביעת שווי רכישה היא תחום מקצועי הדורש שילוב של ידע משפטי, היסטורי ושמאות. “עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין הוא המפתח להפחתת מס שבח, לייעול ההליך ולשמירה על זכויות המוכר" מסביר עו"ד שגב. משרדו מלווה עשרות עסקות היסטוריות מדי שנה ומצליח להביא לתוצאות משמעותיות בזכות ניסיון, איתור מסמכים וניהול מו"מ אפקטיבי מול רשות המיסים.

משרדו של עורך דין דניאל שגב מתמחה בייצוג וליווי משפטי לבעלי נכסים היסטוריים בביצוע עסקאות נדל”ן בכל הארץ, בשקיפות והגנה מלאה לאורך כל הדרך, מתוך הבנה עמוקה של דיני מיסוי מקרקעין שיחד מספקים ללקוח מעטפת משפטית מלאה משלב המשא ומתן ועד סיום העסקה, דרך קביעת שווי העסקה במשרדי מיסוי מקרקעין.

ליצירת קשר עם עו”ד דניאל שגב: 09-7665531