בית משפט השלום בתל אביב קובע: חתימה על טופס תיווך אינה מספיקה כדי לחייב שוכר בתשלום דמי תיווך ברכישת נכס, אם לא הוכח קשר סיבתי אמיתי לעסקה
באתר המשפטן אנחנו עושים הכל על מנת להביא לכם תוכן מעניין והפעם, קבלו פס"ד מיוחד כשמובא במאמר מעניין של עו"ד לדיני מקרקעין, הדר ארבל
פסק דין מעניין וחשוב ניתן לאחרונה בבית משפט השלום בתל אביב, העוסק בגבולות החיוב בתשלום דמי תיווך בעסקאות מקרקעין, ובפרט בשאלת תקפותו של סעיף סטנדרטי בהסכם תיווך, המחייב תשלום גם בעת רכישת נכס שהושכר קודם לכן באמצעות מתווך.
במוקד הפרשה עמד סכסוך בין משרד תיווך לבין שוכר דירה, אשר רכש את הדירה שנתיים לאחר תחילת השכירות – ביוזמתו וללא מעורבות נוספת של המתווך. התובע דרש לקבל דמי תיווך בגובה של 2% ממחיר העסקה, בהתבסס על הוראה חוזית שהוכנסה להסכם התיווך המקורי.
השופט דחה את התביעה במלואה. פסק הדין, המשתרע על פני עשרות עמודים, סוקר בהרחבה את דרישות החוק, את חובות תום הלב החוזי ואת עקרון “הגורם היעיל”, הנדרש להקניית זכות לתשלום דמי תיווך.
“לא כל טופס – הוא חוזה מחייב”
לדברי בית המשפט, העובדה שהנתבע חתם על טופס תיווך שבו נכללה הוראה מחייבת לרכישה עתידית אינה כשלעצמה מספיקה. ההוראה נתפשה כגורפת, חריגה, וכזו הדורשת לא רק הסכמה אלא גם הבנה מלאה מצד הלקוח – בפרט כאשר מדובר באדם פרטי, שאינו רגיל לעסוק בעסקאות מקרקעין.
יתרה מכך, השופט מצא כי לא התקיים כל הסבר של ההוראה מצד המתווך, והחתימה נעשתה בתנאים שגרתיים – תוך כדי חיפוש אחר דירה להשכרה, ברחוב או בבית, מבלי שניתנה ללקוח הזדמנות ריאלית להבין את משמעות ההתחייבות לעסקה שתיתכן בעתיד הרחוק.
“לא היה גורם יעיל”
גם לו היה ההסכם תקף, נפסק כי המתווך לא עמד בתנאי נוסף ובלתי ניתן לוויתור – היותו “הגורם היעיל” שהביא להתקשרות בין הצדדים לעסקה. המתווך לא נטל כל חלק במו”מ לרכישה, לא קישר בין הצדדים, לא נטל חלק בהצגת הדירה או בניהול המגעים – וכלל לא ידע על כוונת הרכישה אלא בדיעבד.
בכך אימץ בית המשפט את ההלכה המושרשת בפסיקה, לפיה פער זמנים משמעותי בין שכירות לרכישה, בהיעדר מעורבות פעילה של המתווך, שולל את הקשר הסיבתי הנדרש בין פעילות התיווך לבין העסקה שבוצעה בפועל.
מסר ברור לענף התיווך
השופט הימן הדגיש כי אין בכוונתו לפגוע במעמדם של מתווכים ובחשיבותם הרבה בעסקאות מקרקעין, אך הזהיר מפני שימוש בטפסים שבלוניים וכוללניים, שאינם משקפים את כוונת הצדדים בפועל. תיווך – כך קובע פסק הדין – הוא מקצוע לכל דבר, והזכאות לשכר בגינו דורשת עמידה בסטנדרטים ברורים של שקיפות, תום לב והובלה אמיתית של העסקה.
לסיכום, מדובר בפסק דין שמציב רף ברור ונדרש להתקשרות חוזית בתחום התיווך, ומעביר מסר לשני הצדדים: גם אם “הכול כתוב”, לא כל חתימה תחייב – אלא אם עומדת מאחוריה כוונה מודעת, הסבר אמיתי ותרומה ממשית לעסקה
נכתב באדיבות עו״ד הדר ארבל – בעלת חברה מובילה בדיני מקרקעין והתחדשות עירונית
עוד דברים מעניינים: אחרי שחתמו על חוזה עם המעסיק: מענק כספי לעובדים והעלאת שכר משמעותית
מהפכה: העליון מאמץ את חוק הפרוטקשן ומכפיל עונשי מאסר לעבריינים
