סרבן תמ"א 38? לא בטוח שתוכל לעצור את הדחפורים

החוק קובע רוב – לא קונצנזוס: דיירים סרבנים עלולים להיתקל באכיפה משפטית, ואף לשלם פיצויים לשכניהם

האם דייר סרבן יכול לעצור פרויקט תמ"א 38?

רבים מהפרויקטים להתחדשות עירונית בישראל נתקעים דווקא בתוך הבניין – כשאחד או כמה דיירים מסרבים לחתום על הסכם. אך האם סירוב של דייר אחד יכול להוריד פרויקט שלם מהפרק? מסתבר שלא תמיד – והחוק לצד הרוב.

מיהו "דייר סרבן"?

מדובר בדייר בבית משותף שמתנגד לפרויקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי, למרות שרוב השכנים כבר חתמו על הסכם מול יזם. ההתנגדות יכולה לנבוע ממניעים כלכליים, אישיים או משפטיים – אך לא כל סירוב הוא לגיטימי.

מה אומר החוק?

החוק קובע כי ניתן לבצע פרויקט תמ"א 38 גם בלי הסכמה מלאה – כל עוד מתקבל הרוב הנדרש:

• תמ"א 38/1 (חיזוק ובינוי): נדרש רוב של שני שלישים מהדיירים.
• תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש): נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות.

במקרים כאלה, ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בבקשה לכפות את ההסכם גם על המתנגדים – בתנאי שהסירוב יוגדר "בלתי סביר".

ומה קובעת הפסיקה?

בתי המשפט כבר פסקו לא פעם נגד דיירים סרבנים. כך למשל, במקרה בו דייר התנגד בטענה שתהליך הבנייה יפגע לו בחניה ובאור בדירה – אך טענותיו נדחו, והוא אף חויב לשלם פיצוי לשאר הדיירים בגין העיכוב. לעומת זאת, במקרים בהם נמצא שהסירוב נבע מהפליה, תכנון בעייתי או תנאים בלתי שוויוניים – בתי המשפט דווקא עמדו לצידו של הדייר הסרבן.

עיכוב? כן. עצירה מוחלטת? לא בטוח

למרות שלסרבן אין זכות וטו, עצם ההתנגדות יכולה להוביל לעיכוב משמעותי בפרויקט – בשל פנייה לערכאות משפטיות. לכן, עורכי דין בתחום ממליצים לנהל את ההליך בשקיפות, בשיח מתמשך מול הדיירים – ולתעד כל שלב.

בישראל 2025, הסבלנות של בתי המשפט כלפי התנגדויות לא סבירות הולכת ופוחתת. אם יש רוב חוקי לפרויקט – דייר אחד לא יכול למנוע את התקדמותו. ועדיין, כל פרויקט מוצלח מתחיל בדיאלוג נכון – הרבה לפני שפורצים את הקיר.

מהפכה: חוק חדש יאפשר פתיחת פיקדון בכל בנק – גם בלי חשבון עו"ש